365地產家居網 南京訊 被宋衛平稱為"長工"的綠城建設，在完成初期的規模擴張和模式創新的磨合之后，藍圖日漸清晰：做中國最大的專業代建公司。

8月下旬在上海綠城玫瑰園里舉行的綠城建設三周年媒體交流會上，綠城建設總裁許峰公開表示："截至2013年7月底，綠城建設已簽約的代建項目80個，占地面積超過1100萬平方米，總計建筑面積超過1600萬平方米，預估可售金額超過1300億元。

作為一種全新的開發模式，綠城建設三年的發展，從最初的被質疑到目前蔚然大觀的全國版圖，專業代建這一"輕資產"開發模式逐漸展現出其頑強的生長勢頭，全國多家上市房企爭相涉足，值得房地產業內人士關注。

"新模式"輕裝突圍

8月24日上午，位于上海松江國際EBD核心地段的綠城蘭園第一批房源正式推向市場，這個從設計、建筑到銷售全程由綠城一手包辦的項目一經面市便獲得認可。

作為中國第一個以代建模式為主要業務載體的企業，綠城建設脫胎于中國最知名的高端物業開發商綠城集團，成立三年來，"輕裝上陣"，通過綠城品牌輸出，輕資產運行，從無到有，走出了一條專業化分工的"歐美模式"，通過代建業務進行專業化的開發服務，為行業內的投資商及政府單位提供專業服務，將投資與開發、建設，后期物業管理、服務分別進行專業的管理。

綠城建設發展中心副總經理劉慧介紹，因為認識到房地產行業固有的"投資————拿地————開發————銷售"，通過土地的超額增值來獲取巨額利潤的方式具有局限性和不可持續性，"早在2005年前后，綠城就涉足政府代建保障房、市政工程等項目，而綠城建設正式成立，為行業內的投資商提供專業服務，輸出綠城品牌價值則源于2009年8月綠城取得無錫香樟園地塊。"

對于綠城而言，在宏觀調控時期成立專營的代建公司，是一場關于拓展和資金的突圍戰，是一次輕資產的戰略轉型。在綠城建設最初成立時，綠城集團董事長宋衛平設想的房地產代建、自主投資收益、園區服務收益的"三駕馬車"式的增值體系已經有所體現。綠城建設的成立，不僅有效地讓綠城在前幾年嚴峻的調控環境下規避現金流及政策的風險，同時，也讓綠城以及委托方獲得了新的利潤新生點。綠城引以為豪的品牌價值和專業能力也隨著代建版圖的擴大而得到前所未有的傳播。

品牌溢價合作共贏

綠城建設通過從前期管理、規劃設計到工程營造、成本控制、營銷策劃、竣工交付以及到最后的物業管理一條龍的"品牌輸出"，為代建項目達成綠城系品質呈現，也使代建樓盤獲得了和綠城自持樓盤同樣的價值認同度。

綠城——富陽富春玫瑰園，分別于3月、7月兩度開盤，兼兩度"日光"。綠城——杭州翡翠灣在今年五月舉行的杭州市房交會上，以一個項目之力占據整個房交會成交份額的九分之一。

在市場普遍遭遇限購政令時，綠城商業代建項目卻能脫穎而出，創造快速銷售的奇跡。究其原因，主要基于綠城在消費者當中具有良好的口碑，而項目本身規劃設計、工程品質等的優異，更是贏得市場熱銷的最佳利器，良好的銷售去化率從市場的角度對此進行了有效印證。

更為合作方看重的是綠城品牌帶來的可觀溢價。"綠城代建的項目，會15%至20%的品牌溢價。"綠城建設總裁許峰說。

2010年11月26日委托方以每畝424萬元人民幣通過競拍獲得綠城——濰坊誠園項目土地，隨著綠城介入該區塊的規劃和開發，優秀的產品營造及成本管控能力帶來了產品價值的提升，樓盤均價達到8000元/平方米，雖高出周邊高層3000-4000元，但依舊為當地最炙手可熱的樓盤，實現了產品的溢價。2011年10月、2012年4月、2012年9月綠城——嵊州玉蘭花園在宏觀調控最嚴峻時期，三度開盤，以開盤均價7000元/平方米，高于周邊樓盤25%以上的價格，獲得空前熱銷。此外，此樓盤的購房者除了嵊州市民外，還不乏從杭州、紹興、寧波等地趕來、沖著綠城品牌而來的人，這在嵊州以往其它項目開盤的時候，非常罕見。2012年1月、7月綠城——臨安玉蘭花園，兩次開盤，以均價超過9000元/平方米，高于周邊樓盤15%以上的價格，實現高去化率。從綠城在三四線城市的布局情況來看，品牌價值持續穩步提升，品牌溢價能力逆市凸顯。

做最大的保障房建設公司

綠城建設要求不僅是商業代建、也包括幾無利潤可言的政府代建項目都要符合綠城標準，有相似價值觀，而不僅是追求利益的最大化。

建設于2007年的綠城第一代保障房園區之一————綠城——青島理想之城百合花園，把在當時商品房營造中積累的很多人性化經驗如人車分流、游泳池、會所都應用進園區內，成為全國安置房建設的樣板工程。在中國首屆（2011年）保障性住房設計競賽中榮獲最佳設計金獎的成都龍泉驛安置房，綠城對哪怕只有35平方米的小戶型也進行了精心空間設計。

只有3%的代建費率，而品質保障卻和綠城的商品房在一個水平線上————綠城的保障房代建絕不是一個單純逐利的企業能夠做到的事情?；诰G城強大的企業使命和責任感，成就了綠城在安置房、政府公益建設、商業代建項目中的一致贊譽口碑。

許峰表示："為保證政府代建項目的品質，綠城堅持所有的開發流程、標準、精力投入都不能低于綠城自己投資的商業項目。"在他看來，別人可能給綠城貼上了只會做高端物業、只會用石材、只會用豪華材料的標簽，但現在證明，就用最普通的材料一樣能做得非常好。一個優秀的專業開發商，在任何成本標準上都要做出"最好的東西"。

南京安居建設集團董事長毛龍泉說："去年一年我們接受南京市級以上層面的檢查60多次，綠城營造的岱山保障房每次都是評價最高的，我們希望把綠城的優秀元素吸引到我們保障房建設中，來提升整個南京市保障房建設的水平。"南京保障房客戶趙先生在多次參觀現場后表示，他愿意介紹他的朋友一起住到這里，因為"無論什么時候到現場看房，總能看到戴著綠城安全帽的工程師穿梭于工地間，有這樣用心的代建方我們放心！"

隨著十八大提出的"新型城鎮化"改革的推進，城市對于高品質住宅的需求正在不斷擴大。更大的機遇和市場會為房地產企業的建設發展提供全新的增長點和機會點。綠城建設選擇了全新的代建模式，依靠其產品營造力和品牌價值，通過品牌的輸出"讓更多的人住上綠城的好房子"，找到了一種新的發展平衡之道，而這也必將引發行業內的新一輪思考。

記者手記：

365地產家居網：包括星河灣等品牌房企都在涉足代建業務，您認為綠城代建模式的優勢在哪里？

許峰：我想最大的優勢在于"綠城"這兩個字，背后是綠城的品質。我們希望通過綠城營造的品質，能夠把更多好的房子帶給客戶，我想這是綠城有別于其他代建公司的。

第二個優勢就是綠城后續的人才支持，比如說像杭州某些房企它們也在做，但是它們規模上不去，因為它缺少后續人才支撐，它去做代建可能人力上會緊張。這塊也得益于綠城前幾年非常扎實的人才培養戰略，以及它已經形成了非常完善的產品體系。

第三個優勢在于管控，綠城是房地產業界第一個做ISO9000的一家企業，也就是說綠城最強的是過程管控。綠城內部在講叫"過程完美了，結果必然完美"，綠城內部有非常多的審批流程，我相信這樣的流程才能保證我們綠城產品在全中國營建過程中不走樣。這是綠城對產品最有利保障基礎的三點。

365地產家居網：綠城在工程、管理、財務等多個平臺都開放給委托方，這顯示出了綠城的合作誠意。但是綠城有沒有擔心過如果遇見一個非常好學的委托方，將綠城這套系統都學去，那么幾年之后可能就會培育出一個競爭對手。這方面綠城有考慮過嗎？

許峰：如果有這樣的事情，沒有關系，我們歡迎，舉雙手贊。因為這個行業本身，就需要有這樣的一種互相競爭，只有這樣才會使企業更有進步。

綠城這幾年在品質這條線上，它在領跑，同時我們也非常關注合作對手品質的提升，原來我們也看到過品質上比較有追求的，像星河灣、龍湖。我認為如果有一個優秀的，甚至某種程度上比你更強的競爭對手，會激起綠城更強烈的愿望，會更有信心與動力把產品做得更好，我們不懼怕任何對手，我們希望大家能夠合作共贏，能夠把產品這件事情做到更好。所以像你提到的這個問題，我認為這是好事情，我相信我們綠城非常愿意有這樣的競爭對手出現。