截至2013年6月30日，綠城代建已進駐全國52個城市

文/新浪樂居記者 潛雄斌

8月24日上午，位于上海松江國際EBD核心地段的綠城蘭園第一批房源正式推向市場，這個從設計、建筑到銷售全程由綠城一手包辦的項目一經面市便獲得認可。

這不是綠城代建第一個被市場贊許的項目。2012年7月22日，位于杭州閑林五常板塊的綠城翡翠灣首次開盤，首推86套房源當日售罄，實現銷售金額1.1億元；9月17日再次開盤，當天去化率高達8成。

在上海，綠城代建讓蘭園成為區域標桿項目。一樣的是，在杭州，綠城代建幫助委托方實現了項目品牌溢價。據當地數據顯示，翡翠灣兩次開盤的成交均價分別為12578元/平米和13297元/平米。而在不遠處，另一個同期開盤的非綠城樓盤成交單價卻始終不足萬元。

品質決定價格。如果不說，外人很難看出上述兩個項目為綠城代建項目。綠城建設發展中心副總經理劉慧告訴樂居記者，因為綠城始終堅持一個公式：代建項目在品質與管控方面≥綠城自有開發項目。

就在蘭園開盤的前一天下午，在綠城代建三周年媒體交流會上，蘭園委托方給綠城代建予毫不吝嗇的贊譽。"如果這個項目是我們自己打造，最多只是區域明星樓盤，但交由綠城代建之后，一下子就成了上海明星樓盤。"上海松江國際醫藥城董事長張義才回憶道，"記得當時是我主動找上綠城代建的"。

發展三年，綠城代建收到了市場與業內的掌聲與認可，并用三年時間交出一份答卷：截至2013年7月底，綠城代建已簽約的代建項目80個，占地面積超過1100萬平方米，總計建筑面積超過1600萬平方米，預計可售金額超過1300億元。其中有濟南全運村、寧波研發園、嵊州越劇藝術學校等公建項目，也有綠城上海蘭園、杭州翡翠灣、富春玫瑰園等商品房項目。

這顯然已經是代建行業里的冠軍。

當初，看到這塊蛋糕的國內并不只綠城一家。熟知的涉足房產代建業務的房企就有萬科、中海、廣宇、深圳里城(萬科部分高管出來做的)等等。但與綠城不同的是，當其他房企發現蛋糕不能輕易分食之后，或開始收緊代建步伐或始終難成規模。而綠城卻逆市生長，得到快速發展。

綠城建設總裁許峰曾在接受媒體采訪時表示，"別的公司更多的是讓一個分公司去試試看，而我們是把代建模式當成公司的一個重要戰略去做，得到的是整個集團公司系統的支持。"

綠城具備不可模仿的核心競爭力————有一套健全嚴格的管控體系。業內周知，綠城擁有一條從建設設計、營銷推廣、物業服務到建筑材料采購平臺等的房地產全產業鏈。而這無疑是綠城代建能夠快速發展的基礎。

當年被宋衛平比喻為"長工"的綠城代建，三年來一直在摸索發展方向。如今，思路與方向已經越來越清晰，其業務分為三種模式：政府代建、商業代建與資本代建。

"其中資本代建未來將成為綠城建設的終極發展方向。"許峰說。與此同時，劉慧向新浪樂居記者透露，目前綠城代建已與多只基金在洽談中，年底有望在資本代建上有所突破。

而商業代建方面爭取再三年做到與房產業務的銷售金額旗鼓相當，甚至更希望看到前者超過后者。許峰在媒體交流會十分自信：預計今年底代建業務銷售額有100億元，而2014-215年，綠城代建項目將會集中釋放，屆時銷售金額可達250億元。

盡管政府代建十分薄利，綠城卻絕不會拋棄這塊業務。宋衛平亦有指示，甚至愿意貼錢去做這項民生工程。"綠城可能做不了房地產行業的第一，但綠城希望或愿意做成中國最大的保障房公司。"許峰說。

以下是綠城代建三周年媒體交流會答記者問部分實錄。

記者：外界有個說法，綠城之所以這幾年大力發展代建業務，是跟集團公司資金緊張有關。這個方面是否有個回應？

許峰：你的意思是不是說因為綠城資金資金緣故才大力發展代建業務？其實，從我們一開始思考代建模式的時候，并不是出于這樣的原因。應該說我們希望借助代建模式能夠把我們規模做得更大，有更好的成長。

這幾年也可以看到，除了宏觀調控之外，綠城自有投資的銷售額，特別像今年，還是繼續保持非常好的良性增長，同時代建項目也在良性的很好的增長，我認為是兩翼雙飛，是共同發展，是比肩共進。

當然后面兩年正好碰到宏觀調控，碰到資金緊張，但資金緊張并不是綠城一家，實際上在行業內所有房產公司多多少少都經歷這場嚴寒。所以我并不認為綠城代建大力發展的初衷和原由是因為錢緊張，當然跟錢也有關系。

記者：綠城做保障房代建的收益率是不是很低？以及很多房企考慮到保障房建設利潤甚微，逐步提出退出保障房建設，綠城能否一直堅持做下去？

許峰：綠城做保障房代建比綠城建設公司成立的時間還要早，早在六七年以前就開始做保障房建設。從收益來說，這塊沒有利潤，就是能夠把整個團隊養活。

在政府代建方面，我們是以綠城商品房的要求去營建保障房，在過程當中不存在任何的贏利模式，公司做這件事情最大的初衷和愿望，就是希望能夠有更多的人住得起綠城的房子。

大家都知道，不論是杭州還是上海，房子不可能便宜下來。那么對于收入比較低的階層，如何讓他們住上綠城的房子？我們唯一能做的就是與當地政府合作，以我們營造商品房的標準和要求去營造保障房，同時把保障房的建設通過綠城的實踐帶上更高的臺階。

綠城也會堅定不移的把保障房(代建)這件事情做下去，在這方面就算是貼錢，綠城也愿意做這個事情。從我們最質樸的愿望，只有把保障房建好，才能讓更多人住的起綠城的房子，這是我們的一個想法。

我們認為城市文明的進展，希望生活在最基層的人也能能夠享受城市進展。之前農村人很多都是在小水溝里洗洗涮涮，沒有花園、沒有景觀，隨著城鎮化的建設，隨著城市的改造，有很多土地被征用，老百姓住上樓房。我們想既然做這個事情，就想把這個事情做好，盡綠城最大的可能性。即便未來保障房規模遠大于資本代建、商業代建，我們都愿意做，甚至超過綠城全集團所有的規模，也是我們愿意看到的，我們非常希望或者愿意努力去爭取做成全中國最大的保障房公司，我們沒有理想說做最大的房產公司，但是我們希望做最大的保障房公司。

記者：包括中海、廣宇、星河灣等房企都在涉足代建業務，包括杭州的濱江、廣宇、大華也都進入了這個領域。您個人認為綠城代建模式的優勢在哪里？

許峰：我想最大的優勢在于"綠城"這兩個字，背后是綠城的品質。我們希望通過綠城營造的品質，能夠把更多好的房子帶給客戶，我想這是綠城有別于其他代建公司的。

第二個優勢就是綠城后續的人才支持，比如說像杭州某些房企它們也在做，但是它們規模上不去，因為它缺少后續人才支撐，它去做代建可能人力上會緊張。這塊也得益于綠城前幾年非常扎實的人才培養戰略，以及它已經形成了非常完善的產品體系。

第三個優勢在于管控，綠城是房地產業界第一個做ISO9000的一家企業，也就是說綠城最強的是過程管控。綠城內部在講叫"過程完美了，結果必然完美"，綠城內部有非常多的審批流程，我相信這樣的流程才能保證我們綠城產品在全中國營建過程中不走樣。這是綠城對產品最有利保障基礎的三點。

記者：綠城在工程、管理、財務等多個平臺都開放給委托方，這顯示出了綠城的合作誠意。但是綠城有沒有擔心過如果遇見一個非常好學的委托方，將綠城這套系統都學去，那么幾年之后可能就會培育出一個競爭對手。這方面綠城有考慮過嗎？

許峰：如果有這樣的事情，沒有關系，我們歡迎，舉雙手贊。因為這個行業本身，就需要有這樣的一種互相競爭，只有這樣才會使企業更有進步。

綠城這幾年在品質這條線上，它在領跑，同時我們也非常關注合作對手品質的提升，原來我們也看到過品質上比較有追求的，像星河灣、龍湖。我認為如果有一個優秀的，甚至某種程度上比你更強的競爭對手，會激起綠城更強烈的愿望，會更有信心與動力把產品做得更好，我們不懼怕任何對手，我們希望大家能夠合作共贏，能夠把產品這件事情做到更好。所以像你提到的這個問題，我認為這是好事情，我相信我們綠城非常愿意有這樣的競爭對手出現。

記者：今年上半年綠城銷售額294億，公開資料顯示代建也有60多個億元。而剛剛也有提到代建業務今年底銷售額要達到100億。所以，將來綠城代建這部分銷售額會在綠城銷售額中占多大比例？

許峰：我們希望通過再三年的努力，綠城建設所管轄范圍內的代建項目銷售額能夠和綠城自有投資銷售額旗鼓相當，甚至我更愿意看到超過它。

因為自有投資項目有資金壓力，同時上市公司也要求負債率很好。但作為代建沒有資金壓力，理論上只要有足夠的人就可以把這個規模做得足夠大。